Đánh
giá
thực
trạng
đề
xut
gii
pháp
nâng
cao
hiu
qu
của
công
tác
đấu
giá
quyn
s
dụng
đất
ti
thành
ph
Tuyên
Quang,
tnh
Tuyên Quang
Phạm Văn Vƣợng
Trƣờng Đại hc Khoa hc Tnhiên
Luận văn ThS Chuyên ngành: Địa chính; Mã s: 60 44 80
Cán bộ hƣớng dn khoa hc: Tiến sĩ. Thái ThQuỳnh Nhƣ
Năm bảo v: 2011
Abstract: Nghiên cu và nm vững các văn bản về đấu giá quyn sdụng đất ca Trung ƣơng
và địa phƣơng. Điều tra, kho sát làm rõ thc trng công tác đấu giá quyn sdụng đất ti ti
thành phTuyên Quang, Tnh Tuyên Quang. Nghiên cứu, đề xut mt sgii pháp nhm nâng
cao hiu qucủa công tác đấu giá quyn sdụng đất
Content
1. Tính cp thiết
Đất đai có những tính chất đặc trƣng riêng, là tài nguyên không tái to và trthành tƣ liu sn xut
không th
thay thế đƣợc đặc bit trong sn xut nông nghip. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô
cùng quan trọng đối vi sphát trin kinh tế xã hi, an ninh quc phòng nhƣng đất đai chỉ có thphát
huy đƣợc tiềm năng vốn có đó của mình nếu nhƣ con ngƣời tác động tích cc và sdng có hiu qu.
Thành phTuyên Quang là trung tâm chính tr, kinh tế, văn hoá - xã hi ca tnh Tuyên Quang, trong
những năm qua tình hình phát triển kinh tế xã hi ca tnh nói chung và ca thành phnói riêng có
nhiều thay đổi, nhu cu và tc độ phát triển đô thị tăng lên. Các dự án quy hoch khu dân cƣ nhằm đáp
ng nhu cu nhà ca ngƣời dân vi quy mô ln và hthng cơ shtầng đƣợc đầu tƣ đã và đang là
bmt ca một đô thị hiện đại phát trin bn vững. Công tác đấu giá đất trong các khu dân cƣ quy
hoch nói trên không chphân bổ đất cho nhu cu ca ngƣời dân.
Nhn thức đƣợc tm quan trng và cp thiết ca vấn đề nâng cao hiu qucủa công tác đấu giá quyn s
dụng đất học viên đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xut gii pháp nâng cao
hiu quả công tác đấu giá quyn sdụng đất ti thành phTuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.”
2. Mc tiêu nghiên cu
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá và đánh giá công tác đấu giá quyn sdng
đất.
- Đánh giá thc trng của công tác đấu giá quyn sdụng đất da trên mt skhu quy hoch khu dân cƣ
trên địa bàn thành phTuyên Quang.
- Đề xut mt sgii pháp nhm nâng cao hiu qucủa công tác đấu giá quyn sdụng đất.
CHƢƠNG I: TNG QUAN MT SVẤN ĐỀ VGIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYN
SDỤNG ĐẤT
1.1 Giá đất và cơ skhoa học xác định giá đất
1.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bn thân nó không có giá trị. Do đó đối vi bất động sn mà nói, giá
cả đất đai phản ánh tác dng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sthu li trong quá trình mua
bán, nói cách khác giá cbất động sn cao hay thp quyết định bi nó có ththu li cao hay thp mt
khong thời gian nào đó.
Đặc điểm của giá đất:
1. Không ging nhau vphƣơng thc biu th
2. Không ging nhau vthi gian hình thành
3. Giá đất đai không phải là biu hin tin tca giá trị đất đai, giá cả cao hay thp không phi do giá
thành sn xut quyết định.
1.1.2. Cơ skhoa học xác định giá đất
a. Địa tô
Địa tô là phn sn phm thng dƣ do nhng ngƣời sn xut trong nông nghip to ra và np cho ngƣời
chshu ruộng đất. Ða tô gn lin vi sự ra đời và tn ti ca chế độ tƣ hu vruộng đất.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có shu nhng ruộng đất có điều kin sn xut
thun li hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mcao hơn, có vtrí gn thtrƣờng tiêu thhơn, hoc tƣ bn
đầu tƣ thêm có hiu sut cao hơn. Là độ chênh lch gia giá csn xut xã hi và giá csn xut cá bit
b. Lãi sut ngân hàng
Lãi sut ngân hàng là mt trong nhng yếu tquan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vn
động một cách độc lp với giá đất cho nên có thtách sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất để xem giá
đất còn chu nh hƣởng bi yếu tnào.
c. Quan hcung cu
Trong thtrƣờng tdo hoàn toàn, giá cca hàng hóa thông thƣờng đƣợc quyết định tại điểm cân bng
ca quan hcung cu. Cu vƣợt cung thì giá cả tăng cao, ngƣợc li, cung vƣợt cu thì giá ctt phi h
xuống, đó là nguyên tắc cân bng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuc mi quan
hcung cu quyết định.
1.2 Vai trò của công tác đấu giá quyn sdụng đất
1.2.1 Khái nim về công tác đấu giá quyn sdụng đất
Đấu giá quyn sdụng đất là vic cơ quan Nhà nƣớc có thm quyn công khai la chọn nhà đầu tƣ
các tchc, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thuc mi thành phn kinh tế có đủ điều kin vvn và kh
năng đảm bo yêu cu vkthut ca dự án để giao đất có thu tin sdụng đất hoặc cho thuê đất, nhm
to vốn đầu tƣ xây dng công trình cơ shtng, phát trin kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành ph.
1.2.2. Vai trò của đấu giá quyn sdụng đất
Đấu giá quyn sdụng đất mang li ngun thu quan trng bsung vào Ngân sách Nhà nƣớc để đầu tƣ
ci to và xây dng cơ shtầng. Đối tƣợng tham gia đấu giá không bràng buc vthành phn kinh tế
miễn là đáp ứng đủ các yêu cu vtài chính và kthut ca dán. Do vy scó nhiều nhà đầu tƣ cùng
tham gia đấu giá QSD đất 1 lô đất nên stạo đƣợc scnh tranh lành mnh gia nhng ngƣời tham gia
đấu giá và mc giá trúng ssát vi giá thc tế trên thtrƣờng.
1.3 Kinh nghim về đấu giá quyn sdụng đất ti mt snƣớc trên thế gii
1.3.1 Trung Quc
Tngày 01/7/1997 Trung Quốc đã chia lãnh thổ ca mình thành 23 tnh, 5 khu ttr, 4 thành phtrc
thuc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc bit (Hng Công). Lut quản lý BĐS của Trung Quốc quy định
Nhà nƣớc giao quyn sdụng đất thuc shu nhà nƣớc trong mt số năm nhất định
Vic xut nhƣợng quyn sdụng đất phi phù hp vi quy hoch sdụng đất tng th, quy hoạch đô thị
và kế hoch sdụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhƣợng quyn sdụng đất ca UBND cp thành ph
trở lên để làm nhà là phải căn cứ vào chtiêu khng chế và phƣơng án giao đất làm nhà ở hàng năm
ca UBND cp tnh trlên, báo cáo vi chính phhoc UBND tnh phê chuẩn theo quy định ca chính
ph.
1.3.2 Đài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song hai chƣơng trình là “ngƣời cày có rung” và “bình quyền về đất đô
thị” với nguyên tc chủ đạo ti cao ca công cuc ci cách là sdụng đất mt cách ti ƣu. Chƣơng trình
“bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thc thi bình quyn về đất đô thị và đóng góp tất cli nhun thu
đƣợc từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Việc hoàn thành đề án cng cố đất đô thị slàm cho 80%
đất đai có hình thể méo lch không phù hp cho xây dng trở thành hình dáng đều đặn thích hp cho
vic sdng, tạo thêm đƣợc nguồn đất công ích rt ln. Mt thành tu khác do các đề án vcng cố đất
đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chcó 20% là mặt đƣờng trở thành 100% đất mặt đƣờng, nh
vy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.