thị hóa nhanh chóng, chuyển d
Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018
NHÀ PHI CHÍNH THỨC LỰA CHỌN CỦA NHỮNG NGƯỜI
THU NHẬPTHẤPTRƯỜNG HỢP VĨNH LỘC A,
HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
ILLEGAL HOUSING – PREFERABLE SOLUTION FOR LOW-
INCOME GROUPS THE CASE OF VINH LOC A COMMUNE,
BINH CHANH DISTRICT, HO CHI MINH CITY
Phan Ngọc Yến Xuân1
Ngày nhận: 14/8/2018
Ngày nhận bản sửa: 28/8/2018
Ngày đăng: 5/10/2018
Tóm tắt
Trước áp lực gia tăng nhanh chóng của số người nhập cư vào các thành phố lớn như Thành phố
Hồ Chí Minh (TP.HCM), nhà chính thức hiện tại không đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở cũng như giá cả
không phù hợp với khả năng chi trả của những người lao động nghèo, do đó nhà phi chính thức trở
thành phương án lựa chọn tối ưu cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà phi chính thức
đáp ứng tốt các tiêu chí ưu tiên chọn nhà mà nhà chính thức không thể đáp ứng, đặc biệt là những
tiêu chí ưu tiên của người thu nhập thấp, đây chính là nguyên nhân tại sao ngày càng nhiều người
đặc biệt là người thu nhập thấp tìm đến với nhà phi chính thức. Đảm bảo an toàn sở hữu và nâng
cấp tại chỗ được xem là giải pháp phù hợp nhất cho trường hợp nhà phi chính thức vì nó mang lại
lợi ích tốt nhất cho các bên liên quan, giải quyết được vấn đề nhà ở của xã hội.
Từ khóa: nhà phi chính thức, xã Vĩnh Lộc A, phát triển đô thị, nơi ở cho người thu nhập thấp.
Abstract
Due to the significantly growing pressure of migration into big cities like Ho Chi Minh City, legal
housing becomes unaffordable and therefore fails to satisfy the demand of people with low income.
Consequently, houses without building permit have been considered as a more preferable solution.
This type of housing meets almost all of the requirements of low-income groups, which are not
fulfilled by legal houses. Assuring the ownership and renovating can be the most sensible choices
in this specific situation since they bring the best benefits to the relating parties and solve the
accommodation problem in those cities with high population density in Vietnam.
Key words: illegal house, Vinh Loc ACommune, growth of cities, housing problem, accomodation
for low-income people.
1. Đặt vấn đề
tế, di dân và quy hoạch đô thị. Một lượng lớn
Hiện nay, nhà phi chính thức đang là một
dân cư đổ về các thành phố lớn làm cho nhu cầu
vấn đề nổi lên tại các thành phố lớn ở các nước
nhà ở tăng lên nhanh chóng, đi kèm với nó là
đang phát triển, đây là hệ quả của quá trình đô
nhu cầu về các dịch vụ công cộng và các cơ sở
__________________________________________ ịch cơ cấu kinh
hạ tầng cơ bản.
1 Khoa Cơ bản, Trường Đại học Tài Chính - Marketing
40
Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018
TP.HCM không tránh khỏi tình trạng tương
và TP.HCM nói chung[1]. Người dân ở đây ý
tự, cùng với sự gia tăng đầu tư các khu công
thức rất rõ việc làm trên là trái pháp luật tuy
nghiệp, lượng người nhập cư đổ về ngày càng
nhiên họ vẫn cố tình vi phạm và số lượng ngày
đông, chủ yếu tập trung ở các khu vực vùng ven,
càng tăng, trở nên hết sức phổ biến ở khu vực
ngoại thành làm phát sinh nhu cầu nhà ở rất cao
này. Vậy động cơ nào thôi thúc họ quyết định
ở các khu vực này. Dù quỹ đất đô thị có tăng
lựa chọn nhà phi chính thức mặc dù lường trước
lên nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn
được rủi ro? Những giải pháp nào là phù hợp
không tăng do sự gia tăng nhà ở không theo kịp
để giải quyết vấn đề nhà ở phi chính thức hiện
mức tăng dân số và nhu cầu cao về nhà ở, thiếu
nay? Bài viết này sẽ làm rõ sự phù hợp của nhà
nhà vẫn là vấn đề thời sự bức thiết ở TP.HCM
phi chính thức đối với người thu nhập thấp từ
(Ngân hàng Thế giới, 2015).
đó giải thích nguyên nhân vì sao nhà phi chính
Theo Ngân hàng Thế giới (2015) số lượng
thức trở nên phổ biến hiện nay, sau đó đưa ra
các hộ gia đình thành thị ở TP.HCM tăng trung
một số gợi ý giải pháp.
bình hằng năm 64.000 hộ tương đương 17%.
2. sở thuyết
Trong tổng số người nghèo ở đô thị, người nhập
2.1. Định nghĩa, vai trò, đặc điểm của nhà
cư nghèo chiếm một bộ phận đáng kể, khoảng
phi chính thức:
20% số người nhập cư không có sổ hộ khẩu là
Định nghĩa:
những người dễ bị tổn thương, phân biệt đối xử
Theo định nghĩa của Boothroyd và Pham
hoặc rơi ra ngoài lề do không được thừa nhận
Xuan Nam (2000), nhà phi chính thức bao gồm
là thành viên chính thức của cộng đồng, nhiều
nhà ở bất hợp pháp, nhà chiếm dụng bất hợp
chính sách quản lý đô thị dễ tác động tiêu cực
pháp, nhà ở không đúng quy định và nhà ổ chuột.
đến nguồn mưu sinh của họ (Ngân hàng Thế
Theo định nghĩa của Tổ chức Hợp tác và
giới, 2014). Đối với người nghèo, nhà ở là
Phát triển kinh tế (OECD), nhà ở phi chính thức
vấn đề cấp bách nhất ở các thành phố lớn như
là: (1) Nhà ở được xây dựng trên phần đất chưa
TP.HCM, đất đai trở thành một hàng hóa có giá
đủ cơ sở pháp lý để xây dựng nhà hoặc phần đất
trị đến mức chỉ một tỷ lệ nhỏ dân cư mới đủ
bị chiếm giữ bất hợp pháp; (2) Nhà ở không phù
lực mua, người nghèo buộc phải định cư trên
hợp với những quy định và quy hoạch xây dựng
những khu đất công còn bỏ trống, khi bị giải
hiện hành (nhà ở trái phép).
tỏa họ di dời và rồi lại lấn chiếm đất ở chỗ khác
Theo Ahsan (2010), nhà ở phi chính thức là
(Đặng Nguyên Anh, 2004). Giá nhà đã vượt xa
nhà ở bất hợp pháp bao gồm xây trái phép hoặc
khả năng kinh tế của người nghèo, theo Công
lấn chiếm các khu vực đất công, thường là nhà
ty Bất động sản CB Richard Ellis (CBRE Việt
ở tạm bợ, chất lượng cơ sở hạ tầng và dịch vụ
Nam, 2011) trong vòng 20 năm giá bất động
kém. Nhà ở chính thức là nhà có giấy phép xây
sản của Việt Nam tăng 100 lần, gấp 25 lần thu
dựng và thỏa mãn các tiêu chuẩn xây dựng theo
nhập bình quân đầu người.
quy hoạch của chính quyền.
Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình
cho tình trạng nhà phi chính thức, chiếm 45%
số vụ vi phạm của huyện Bình Chánh, 27% của
TP.HCM, đây là điểm nóng của tình trạng xây
dựng trái phép ở huyện Bình Chánh nói riêng
1 http://binhchanh.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/
tintuc/Lists/Posts/Post.aspx?List=43cc31f0-
7871-4326-83d2-11fceebc16ea&ID=1685&Web
=914d7bf3-7db3-45a9-8171-246d27cf1f24
41
Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018
Trong phạm vi bài nghiên cứu này, tác giả
tập trung vào lĩnh vực nhà phi chính thức, kết
sử dụng định nghĩa của OECD để giải thích cho
quả là nhà ở không chính thức đã phát triển
thuật ngữ nhà ở phi chính thức.
mà không có sự can thiệp đáng kể nào từ phía
Vai trò, đặc điểm của nhà phi chính thức
Chính phủ, không có nhiều thông tin công bố để
trong thị trường nhà tại TP.HCM: Nhà ở phi
theo dõi xu hướng phát triển hay kinh nghiệm
chính thức là một lựa chọn phù hợp với những
quản lý đối với khu vực này, một số trường hợp
người thu nhập thấp tại TP.HCM góp phần giải
các vi phạm được bỏ qua bằng một khoản phí,
quyết vấn đề nhà ở cho người dân.
Đô thị hóa và làn sóng di cư đang diễn ra rất
nhanh ở TP.HCM, nhà ở trở thành một vấn đề
nan giải. 60% dân số thuộc 3 nhóm ngũ vị phân
có thu nhập cao nhất (Quận 3, Quận 4, Quận 5)
mới có khả năng tiết kiệm mua nhà chính thức,
40% dân số còn lại (Quận 1, Quận 2) gần như
không có khả năng tiết kiệm để mua nhà và họ
cũng không thuộc đối tượng được ngân hàng
chấp nhận cho vay vì thu nhập quá thấp không
có khả năng chi trả hoặc đa phần họ là những
lao động tự do không có hồ sơ thu nhập. Đối với
những người nghèo ở thành thị, nhà ở tự xây và
nâng cấp dần gần như là lựa chọn hợp lý duy
nhất (Ngân hàng Thế giới, 2015).
Nhà ở tự xây chiếm khoảng 75% tổng số
nhà ở Việt Nam, phát triển nhanh nhất ở vùng
rìa các thành phố lớn phục vụ tốt cho nhu cầu
nhà ở của người thu nhập thấp và lao động nhập
cư, phần lớn nhà ở tự xây là phi chính thức do
thiếu giấy tờ pháp lý hợp pháp (Ngân hàng Thế
giới, 2015).
Những người thu nhập thấp chấp nhận những
rủi ro, bất ổn và điều kiện tự nhiên không thuận
lợi gắn liền với nhà phi chính thức vì họ không
có nhiều lựa chọn. Nhà phi chính thức có giá rẻ
và sẵn có, giao dịch nhanh gọn nhẹ, không quan
liêu rắc rối như thị trường chính thức. Người ta
hy vọng rằng theo thời gian đất đai sẽ được điều
chỉnh, môi trường được cải thiện hơn cùng với
sự công nhận về pháp lý (UN–Habitat, 2005).
đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến tình
trạng nhà phi chính thức tràn lan ở các đô thị
lớn như TP.HCM (Ngân hàng Thế giới, 2015).
Mức độ thỏa mãn của người dân ở khu vực
phi chính thức sau khi được Chính phủ can thiệp
một cách vừa phải tương đương với những nơi
được quy hoạch chính thức (Huỳnh Thế Du &
Richard, 2015).
2.2. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chon nhà
của người thu nhập thấp
Trong bài phân tích này tác giả sử dụng
khung phân tích là 4 tiêu chí ưu tiên lựa chọn
nhà của người Việt Nam do Ngân hàng Thế giới
(2015) tổng hợp trong đó kết hợp với các đặc
điểm lựa chọn nhà của người thu nhập thấp của
Tổ chức Hỗ trợ gia cư – UN – Habitat (2005).
Lý do lựa chọn sử dụng các tiêu chí của hai tổ
chức này là vì đây là các tổ chức có uy tín và có
rất nhiều công trình nghiên cứu có giá trị về lĩnh
vực nhà ở đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập
thấp ở Việt Nam và các quốc gia có đặc điểm
tương tự Việt Nam.
4 tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của hộ
gia đình Việt Nam theo Ngân hàng Thế giới
(2015):
Ưu tiên 1: Khả năng chi trả, cho biết một
người hoặc một hộ gia đình có thể trả bao
nhiêu tiền cho nhà ở. Nhà ở tự xây là cách linh
hoạt nhất để giải quyết vấn đề về khả năng chi
trả cho hộ gia đình, có thể bắt đầu với căn nhà
cốt lõi cơ bản nhất và nâng cấp chất lượng dần
dần, mở rộng diện tích tương ứng với khả năng
Hiện nay các chính sách của Chính phủ tập
tiết kiệm và thu nhập cũng như nhu cầu ở theo
trung nhiều vào thị trường nhà chính thức, ít
thời gian.
42