Nhà phi chính thức - lựa chọn của những người thu nhập thấp trường hợp xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

Đăng ngày 7/3/2019 10:28:30 AM | Thể loại: | Lần tải: 0 | Lần xem: 22 | Page: 11 | FileSize: 0.37 M | File type: PDF
Nhà phi chính thức - lựa chọn của những người thu nhập thấp trường hợp xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. Nhà phi chính thức đáp ứng tốt các tiêu chí ưu tiên chọn nhà mà nhà chính thức không thể đáp ứng, đặc biệt là những tiêu chí ưu tiên của người thu nhập thấp, đây chính là nguyên nhân tại sao ngày càng nhiều người đặc biệt là người thu nhập thấp tìm đến với nhà phi chính thức.
thị hóa nhanh chóng, chuyển d
Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018
NHÀ PHI CHÍNH THỨC LỰA CHỌN CỦA NHỮNG NGƯỜI
THU NHẬPTHẤPTRƯỜNG HỢP VĨNH LỘC A,
HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
ILLEGAL HOUSING – PREFERABLE SOLUTION FOR LOW-
INCOME GROUPS THE CASE OF VINH LOC A COMMUNE,
BINH CHANH DISTRICT, HO CHI MINH CITY
Phan Ngọc Yến Xuân1
Ngày nhận: 14/8/2018
Ngày nhận bản sửa: 28/8/2018
Ngày đăng: 5/10/2018
Tóm tắt
Trước áp lực gia tăng nhanh chóng của số người nhập cư vào các thành phố lớn như Thành phố
Hồ Chí Minh (TP.HCM), nhà chính thức hiện tại không đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở cũng như giá cả
không phù hợp với khả năng chi trả của những người lao động nghèo, do đó nhà phi chính thức trở
thành phương án lựa chọn tối ưu cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà phi chính thức
đáp ứng tốt các tiêu chí ưu tiên chọn nhà mà nhà chính thức không thể đáp ứng, đặc biệt là những
tiêu chí ưu tiên của người thu nhập thấp, đây chính là nguyên nhân tại sao ngày càng nhiều người
đặc biệt là người thu nhập thấp tìm đến với nhà phi chính thức. Đảm bảo an toàn sở hữu và nâng
cấp tại chỗ được xem là giải pháp phù hợp nhất cho trường hợp nhà phi chính thức vì nó mang lại
lợi ích tốt nhất cho các bên liên quan, giải quyết được vấn đề nhà ở của xã hội.
Từ khóa: nhà phi chính thức, xã Vĩnh Lộc A, phát triển đô thị, nơi ở cho người thu nhập thấp.
Abstract
Due to the significantly growing pressure of migration into big cities like Ho Chi Minh City, legal
housing becomes unaffordable and therefore fails to satisfy the demand of people with low income.
Consequently, houses without building permit have been considered as a more preferable solution.
This type of housing meets almost all of the requirements of low-income groups, which are not
fulfilled by legal houses. Assuring the ownership and renovating can be the most sensible choices
in this specific situation since they bring the best benefits to the relating parties and solve the
accommodation problem in those cities with high population density in Vietnam.
Key words: illegal house, Vinh Loc ACommune, growth of cities, housing problem, accomodation
for low-income people.
1. Đặt vấn đề
tế, di dân và quy hoạch đô thị. Một lượng lớn
Hiện nay, nhà phi chính thức đang là một
dân cư đổ về các thành phố lớn làm cho nhu cầu
vấn đề nổi lên tại các thành phố lớn ở các nước
nhà ở tăng lên nhanh chóng, đi kèm với nó là
đang phát triển, đây là hệ quả của quá trình đô
nhu cầu về các dịch vụ công cộng và các cơ sở
__________________________________________ ịch cơ cấu kinh
hạ tầng cơ bản.
1 Khoa Cơ bản, Trường Đại học Tài Chính - Marketing
40
Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018
TP.HCM không tránh khỏi tình trạng tương
và TP.HCM nói chung[1]. Người dân ở đây ý
tự, cùng với sự gia tăng đầu tư các khu công
thức rất rõ việc làm trên là trái pháp luật tuy
nghiệp, lượng người nhập cư đổ về ngày càng
nhiên họ vẫn cố tình vi phạm và số lượng ngày
đông, chủ yếu tập trung ở các khu vực vùng ven,
càng tăng, trở nên hết sức phổ biến ở khu vực
ngoại thành làm phát sinh nhu cầu nhà ở rất cao
này. Vậy động cơ nào thôi thúc họ quyết định
ở các khu vực này. Dù quỹ đất đô thị có tăng
lựa chọn nhà phi chính thức mặc dù lường trước
lên nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn
được rủi ro? Những giải pháp nào là phù hợp
không tăng do sự gia tăng nhà ở không theo kịp
để giải quyết vấn đề nhà ở phi chính thức hiện
mức tăng dân số và nhu cầu cao về nhà ở, thiếu
nay? Bài viết này sẽ làm rõ sự phù hợp của nhà
nhà vẫn là vấn đề thời sự bức thiết ở TP.HCM
phi chính thức đối với người thu nhập thấp từ
(Ngân hàng Thế giới, 2015).
đó giải thích nguyên nhân vì sao nhà phi chính
Theo Ngân hàng Thế giới (2015) số lượng
thức trở nên phổ biến hiện nay, sau đó đưa ra
các hộ gia đình thành thị ở TP.HCM tăng trung
một số gợi ý giải pháp.
bình hằng năm 64.000 hộ tương đương 17%.
2. sở thuyết
Trong tổng số người nghèo ở đô thị, người nhập
2.1. Định nghĩa, vai trò, đặc điểm của nhà
cư nghèo chiếm một bộ phận đáng kể, khoảng
phi chính thức:
20% số người nhập cư không có sổ hộ khẩu là
Định nghĩa:
những người dễ bị tổn thương, phân biệt đối xử
Theo định nghĩa của Boothroyd và Pham
hoặc rơi ra ngoài lề do không được thừa nhận
Xuan Nam (2000), nhà phi chính thức bao gồm
là thành viên chính thức của cộng đồng, nhiều
nhà ở bất hợp pháp, nhà chiếm dụng bất hợp
chính sách quản lý đô thị dễ tác động tiêu cực
pháp, nhà ở không đúng quy định và nhà ổ chuột.
đến nguồn mưu sinh của họ (Ngân hàng Thế
Theo định nghĩa của Tổ chức Hợp tác và
giới, 2014). Đối với người nghèo, nhà ở là
Phát triển kinh tế (OECD), nhà ở phi chính thức
vấn đề cấp bách nhất ở các thành phố lớn như
là: (1) Nhà ở được xây dựng trên phần đất chưa
TP.HCM, đất đai trở thành một hàng hóa có giá
đủ cơ sở pháp lý để xây dựng nhà hoặc phần đất
trị đến mức chỉ một tỷ lệ nhỏ dân cư mới đủ
bị chiếm giữ bất hợp pháp; (2) Nhà ở không phù
lực mua, người nghèo buộc phải định cư trên
hợp với những quy định và quy hoạch xây dựng
những khu đất công còn bỏ trống, khi bị giải
hiện hành (nhà ở trái phép).
tỏa họ di dời và rồi lại lấn chiếm đất ở chỗ khác
Theo Ahsan (2010), nhà ở phi chính thức là
(Đặng Nguyên Anh, 2004). Giá nhà đã vượt xa
nhà ở bất hợp pháp bao gồm xây trái phép hoặc
khả năng kinh tế của người nghèo, theo Công
lấn chiếm các khu vực đất công, thường là nhà
ty Bất động sản CB Richard Ellis (CBRE Việt
ở tạm bợ, chất lượng cơ sở hạ tầng và dịch vụ
Nam, 2011) trong vòng 20 năm giá bất động
kém. Nhà ở chính thức là nhà có giấy phép xây
sản của Việt Nam tăng 100 lần, gấp 25 lần thu
dựng và thỏa mãn các tiêu chuẩn xây dựng theo
nhập bình quân đầu người.
quy hoạch của chính quyền.
Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình
cho tình trạng nhà phi chính thức, chiếm 45%
số vụ vi phạm của huyện Bình Chánh, 27% của
TP.HCM, đây là điểm nóng của tình trạng xây
dựng trái phép ở huyện Bình Chánh nói riêng
1 http://binhchanh.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/
tintuc/Lists/Posts/Post.aspx?List=43cc31f0-
7871-4326-83d2-11fceebc16ea&ID=1685&Web
=914d7bf3-7db3-45a9-8171-246d27cf1f24
41
Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018
Trong phạm vi bài nghiên cứu này, tác giả
tập trung vào lĩnh vực nhà phi chính thức, kết
sử dụng định nghĩa của OECD để giải thích cho
quả là nhà ở không chính thức đã phát triển
thuật ngữ nhà ở phi chính thức.
mà không có sự can thiệp đáng kể nào từ phía
Vai trò, đặc điểm của nhà phi chính thức
Chính phủ, không có nhiều thông tin công bố để
trong thị trường nhà tại TP.HCM: Nhà ở phi
theo dõi xu hướng phát triển hay kinh nghiệm
chính thức là một lựa chọn phù hợp với những
quản lý đối với khu vực này, một số trường hợp
người thu nhập thấp tại TP.HCM góp phần giải
các vi phạm được bỏ qua bằng một khoản phí,
quyết vấn đề nhà ở cho người dân.
Đô thị hóa và làn sóng di cư đang diễn ra rất
nhanh ở TP.HCM, nhà ở trở thành một vấn đề
nan giải. 60% dân số thuộc 3 nhóm ngũ vị phân
có thu nhập cao nhất (Quận 3, Quận 4, Quận 5)
mới có khả năng tiết kiệm mua nhà chính thức,
40% dân số còn lại (Quận 1, Quận 2) gần như
không có khả năng tiết kiệm để mua nhà và họ
cũng không thuộc đối tượng được ngân hàng
chấp nhận cho vay vì thu nhập quá thấp không
có khả năng chi trả hoặc đa phần họ là những
lao động tự do không có hồ sơ thu nhập. Đối với
những người nghèo ở thành thị, nhà ở tự xây và
nâng cấp dần gần như là lựa chọn hợp lý duy
nhất (Ngân hàng Thế giới, 2015).
Nhà ở tự xây chiếm khoảng 75% tổng số
nhà ở Việt Nam, phát triển nhanh nhất ở vùng
rìa các thành phố lớn phục vụ tốt cho nhu cầu
nhà ở của người thu nhập thấp và lao động nhập
cư, phần lớn nhà ở tự xây là phi chính thức do
thiếu giấy tờ pháp lý hợp pháp (Ngân hàng Thế
giới, 2015).
Những người thu nhập thấp chấp nhận những
rủi ro, bất ổn và điều kiện tự nhiên không thuận
lợi gắn liền với nhà phi chính thức vì họ không
có nhiều lựa chọn. Nhà phi chính thức có giá rẻ
và sẵn có, giao dịch nhanh gọn nhẹ, không quan
liêu rắc rối như thị trường chính thức. Người ta
hy vọng rằng theo thời gian đất đai sẽ được điều
chỉnh, môi trường được cải thiện hơn cùng với
sự công nhận về pháp lý (UN–Habitat, 2005).
đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến tình
trạng nhà phi chính thức tràn lan ở các đô thị
lớn như TP.HCM (Ngân hàng Thế giới, 2015).
Mức độ thỏa mãn của người dân ở khu vực
phi chính thức sau khi được Chính phủ can thiệp
một cách vừa phải tương đương với những nơi
được quy hoạch chính thức (Huỳnh Thế Du &
Richard, 2015).
2.2. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chon nhà
của người thu nhập thấp
Trong bài phân tích này tác giả sử dụng
khung phân tích là 4 tiêu chí ưu tiên lựa chọn
nhà của người Việt Nam do Ngân hàng Thế giới
(2015) tổng hợp trong đó kết hợp với các đặc
điểm lựa chọn nhà của người thu nhập thấp của
Tổ chức Hỗ trợ gia cư – UN – Habitat (2005).
Lý do lựa chọn sử dụng các tiêu chí của hai tổ
chức này là vì đây là các tổ chức có uy tín và có
rất nhiều công trình nghiên cứu có giá trị về lĩnh
vực nhà ở đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập
thấp ở Việt Nam và các quốc gia có đặc điểm
tương tự Việt Nam.
4 tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của hộ
gia đình Việt Nam theo Ngân hàng Thế giới
(2015):
Ưu tiên 1: Khả năng chi trả, cho biết một
người hoặc một hộ gia đình có thể trả bao
nhiêu tiền cho nhà ở. Nhà ở tự xây là cách linh
hoạt nhất để giải quyết vấn đề về khả năng chi
trả cho hộ gia đình, có thể bắt đầu với căn nhà
cốt lõi cơ bản nhất và nâng cấp chất lượng dần
dần, mở rộng diện tích tương ứng với khả năng
Hiện nay các chính sách của Chính phủ tập
tiết kiệm và thu nhập cũng như nhu cầu ở theo
trung nhiều vào thị trường nhà chính thức, ít
thời gian.
42
HƯỚNG DẪN DOWNLOAD TÀI LIỆU

Bước 1:Tại trang tài liệu slideshare.vn bạn muốn tải, click vào nút Download màu xanh lá cây ở phía trên.
Bước 2: Tại liên kết tải về, bạn chọn liên kết để tải File về máy tính. Tại đây sẽ có lựa chọn tải File được lưu trên slideshare.vn
Bước 3: Một thông báo xuất hiện ở phía cuối trình duyệt, hỏi bạn muốn lưu . - Nếu click vào Save, file sẽ được lưu về máy (Quá trình tải file nhanh hay chậm phụ thuộc vào đường truyền internet, dung lượng file bạn muốn tải)
Có nhiều phần mềm hỗ trợ việc download file về máy tính với tốc độ tải file nhanh như: Internet Download Manager (IDM), Free Download Manager, ... Tùy vào sở thích của từng người mà người dùng chọn lựa phần mềm hỗ trợ download cho máy tính của mình  
22 lần xem

Nhà phi chính thức - lựa chọn của những người thu nhập thấp trường hợp xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. Nhà phi chính thức đáp ứng tốt các tiêu chí ưu tiên chọn nhà mà nhà chính thức không thể đáp ứng, đặc biệt là những tiêu chí ưu tiên của người thu nhập thấp, đây chính là nguyên nhân tại sao ngày càng nhiều người đặc biệt là người thu nhập thấp tìm đến với nhà phi chính thức..

Nội dung

Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 NHÀ PHI CHÍNH THỨC – LỰA CHỌN CỦA NHỮNG NGƯỜI THU NHẬPTHẤPTRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ILLEGAL HOUSING – PREFERABLE SOLUTION FOR LOW-INCOME GROUPS THE CASE OF VINH LOC A COMMUNE, BINH CHANH DISTRICT, HO CHI MINH CITY Phan Ngọc Yến Xuân1 Ngày nhận: 14/8/2018 Ngày nhận bản sửa: 28/8/2018 Ngày đăng: 5/10/2018 Tóm tắt Trước áp lực gia tăng nhanh chóng của số người nhập cư vào các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), nhà chính thức hiện tại không đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở cũng như giá cả không phù hợp với khả năng chi trả của những người lao động nghèo, do đó nhà phi chính thức trở thành phương án lựa chọn tối ưu cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà phi chính thức đáp ứng tốt các tiêu chí ưu tiên chọn nhà mà nhà chính thức không thể đáp ứng, đặc biệt là những tiêu chí ưu tiên của người thu nhập thấp, đây chính là nguyên nhân tại sao ngày càng nhiều người đặc biệt là người thu nhập thấp tìm đến với nhà phi chính thức. Đảm bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ được xem là giải pháp phù hợp nhất cho trường hợp nhà phi chính thức vì nó mang lại lợi ích tốt nhất cho các bên liên quan, giải quyết được vấn đề nhà ở của xã hội. Từ khóa: nhà phi chính thức, xã Vĩnh Lộc A, phát triển đô thị, nơi ở cho người thu nhập thấp. Abstract Due to the significantly growing pressure of migration into big cities like Ho Chi Minh City, legal housing becomes unaffordable and therefore fails to satisfy the demand of people with low income. Consequently, houses without building permit have been considered as a more preferable solution. This type of housing meets almost all of the requirements of low-income groups, which are not fulfilled by legal houses. Assuring the ownership and renovating can be the most sensible choices in this specific situation since they bring the best benefits to the relating parties and solve the accommodation problem in those cities with high population density in Vietnam. Key words: illegal house, Vinh Loc ACommune, growth of cities, housing problem, accomodation for low-income people. 1. Đặt vấn đề Hiện nay, nhà phi chính thức đang là một vấn đề nổi lên tại các thành phố lớn ở các nước đang phát triển, đây là hệ quả của quá trình đô __________________________________________ ịch cơ cấu kinh tế, di dân và quy hoạch đô thị. Một lượng lớn dân cư đổ về các thành phố lớn làm cho nhu cầu nhà ở tăng lên nhanh chóng, đi kèm với nó là nhu cầu về các dịch vụ công cộng và các cơ sở hạ tầng cơ bản. 1 Khoa Cơ bản, Trường Đại học Tài Chính - Marketing 40 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 TP.HCM không tránh khỏi tình trạng tương tự, cùng với sự gia tăng đầu tư các khu công nghiệp, lượng người nhập cư đổ về ngày càng đông, chủ yếu tập trung ở các khu vực vùng ven, ngoại thành làm phát sinh nhu cầu nhà ở rất cao ở các khu vực này. Dù quỹ đất đô thị có tăng lên nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn không tăng do sự gia tăng nhà ở không theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu cao về nhà ở, thiếu nhà vẫn là vấn đề thời sự bức thiết ở TP.HCM (Ngân hàng Thế giới, 2015). Theo Ngân hàng Thế giới (2015) số lượng các hộ gia đình thành thị ở TP.HCM tăng trung bình hằng năm 64.000 hộ tương đương 17%. Trong tổng số người nghèo ở đô thị, người nhập cư nghèo chiếm một bộ phận đáng kể, khoảng 20% số người nhập cư không có sổ hộ khẩu là những người dễ bị tổn thương, phân biệt đối xử hoặc rơi ra ngoài lề do không được thừa nhận là thành viên chính thức của cộng đồng, nhiều chính sách quản lý đô thị dễ tác động tiêu cực đến nguồn mưu sinh của họ (Ngân hàng Thế giới, 2014). Đối với người nghèo, nhà ở là vấn đề cấp bách nhất ở các thành phố lớn như TP.HCM, đất đai trở thành một hàng hóa có giá trị đến mức chỉ một tỷ lệ nhỏ dân cư mới đủ lực mua, người nghèo buộc phải định cư trên những khu đất công còn bỏ trống, khi bị giải tỏa họ di dời và rồi lại lấn chiếm đất ở chỗ khác (Đặng Nguyên Anh, 2004). Giá nhà đã vượt xa khả năng kinh tế của người nghèo, theo Công ty Bất động sản CB Richard Ellis (CBRE Việt Nam, 2011) trong vòng 20 năm giá bất động sản của Việt Nam tăng 100 lần, gấp 25 lần thu nhập bình quân đầu người. Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình cho tình trạng nhà phi chính thức, chiếm 45% số vụ vi phạm của huyện Bình Chánh, 27% của TP.HCM, đây là điểm nóng của tình trạng xây dựng trái phép ở huyện Bình Chánh nói riêng và TP.HCM nói chung[1]. Người dân ở đây ý thức rất rõ việc làm trên là trái pháp luật tuy nhiên họ vẫn cố tình vi phạm và số lượng ngày càng tăng, trở nên hết sức phổ biến ở khu vực này. Vậy động cơ nào thôi thúc họ quyết định lựa chọn nhà phi chính thức mặc dù lường trước được rủi ro? Những giải pháp nào là phù hợp để giải quyết vấn đề nhà ở phi chính thức hiện nay? Bài viết này sẽ làm rõ sự phù hợp của nhà phi chính thức đối với người thu nhập thấp từ đó giải thích nguyên nhân vì sao nhà phi chính thức trở nên phổ biến hiện nay, sau đó đưa ra một số gợi ý giải pháp. 2. Cơ sở lý thuyết 2.1. Định nghĩa, vai trò, đặc điểm của nhà phi chính thức: Định nghĩa: Theo định nghĩa của Boothroyd và Pham Xuan Nam (2000), nhà phi chính thức bao gồm nhà ở bất hợp pháp, nhà chiếm dụng bất hợp pháp, nhà ở không đúng quy định và nhà ổ chuột. Theo định nghĩa của Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), nhà ở phi chính thức là: (1) Nhà ở được xây dựng trên phần đất chưa đủ cơ sở pháp lý để xây dựng nhà hoặc phần đất bị chiếm giữ bất hợp pháp; (2) Nhà ở không phù hợp với những quy định và quy hoạch xây dựng hiện hành (nhà ở trái phép). Theo Ahsan (2010), nhà ở phi chính thức là nhà ở bất hợp pháp bao gồm xây trái phép hoặc lấn chiếm các khu vực đất công, thường là nhà ở tạm bợ, chất lượng cơ sở hạ tầng và dịch vụ kém. Nhà ở chính thức là nhà có giấy phép xây dựng và thỏa mãn các tiêu chuẩn xây dựng theo quy hoạch của chính quyền. 1 http://binhchanh.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/ tintuc/Lists/Posts/Post.aspx?List=43cc31f0-7871-4326-83d2-11fceebc16ea&ID=1685&Web =914d7bf3-7db3-45a9-8171-246d27cf1f24 41 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 Trong phạm vi bài nghiên cứu này, tác giả sử dụng định nghĩa của OECD để giải thích cho thuật ngữ nhà ở phi chính thức. Vai trò, đặc điểm của nhà phi chính thức trong thị trường nhà ở tại TP.HCM: Nhà ở phi chính thức là một lựa chọn phù hợp với những người thu nhập thấp tại TP.HCM góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân. Đô thị hóa và làn sóng di cư đang diễn ra rất nhanh ở TP.HCM, nhà ở trở thành một vấn đề nan giải. 60% dân số thuộc 3 nhóm ngũ vị phân có thu nhập cao nhất (Quận 3, Quận 4, Quận 5) mới có khả năng tiết kiệm mua nhà chính thức, 40% dân số còn lại (Quận 1, Quận 2) gần như không có khả năng tiết kiệm để mua nhà và họ cũng không thuộc đối tượng được ngân hàng chấp nhận cho vay vì thu nhập quá thấp không có khả năng chi trả hoặc đa phần họ là những lao động tự do không có hồ sơ thu nhập. Đối với những người nghèo ở thành thị, nhà ở tự xây và nâng cấp dần gần như là lựa chọn hợp lý duy nhất (Ngân hàng Thế giới, 2015). Nhà ở tự xây chiếm khoảng 75% tổng số nhà ở Việt Nam, phát triển nhanh nhất ở vùng rìa các thành phố lớn phục vụ tốt cho nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và lao động nhập cư, phần lớn nhà ở tự xây là phi chính thức do thiếu giấy tờ pháp lý hợp pháp (Ngân hàng Thế giới, 2015). Những người thu nhập thấp chấp nhận những rủi ro, bất ổn và điều kiện tự nhiên không thuận lợi gắn liền với nhà phi chính thức vì họ không có nhiều lựa chọn. Nhà phi chính thức có giá rẻ và sẵn có, giao dịch nhanh gọn nhẹ, không quan liêu rắc rối như thị trường chính thức. Người ta hy vọng rằng theo thời gian đất đai sẽ được điều chỉnh, môi trường được cải thiện hơn cùng với sự công nhận về pháp lý (UN–Habitat, 2005). Hiện nay các chính sách của Chính phủ tập trung nhiều vào thị trường nhà chính thức, ít tập trung vào lĩnh vực nhà phi chính thức, kết quả là nhà ở không chính thức đã phát triển mà không có sự can thiệp đáng kể nào từ phía Chính phủ, không có nhiều thông tin công bố để theo dõi xu hướng phát triển hay kinh nghiệm quản lý đối với khu vực này, một số trường hợp các vi phạm được bỏ qua bằng một khoản phí, đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tràn lan ở các đô thị lớn như TP.HCM (Ngân hàng Thế giới, 2015). Mức độ thỏa mãn của người dân ở khu vực phi chính thức sau khi được Chính phủ can thiệp một cách vừa phải tương đương với những nơi được quy hoạch chính thức (Huỳnh Thế Du & Richard, 2015). 2.2. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chon nhà của người thu nhập thấp Trong bài phân tích này tác giả sử dụng khung phân tích là 4 tiêu chí ưu tiên lựa chọn nhà của người Việt Nam do Ngân hàng Thế giới (2015) tổng hợp trong đó kết hợp với các đặc điểm lựa chọn nhà của người thu nhập thấp của Tổ chức Hỗ trợ gia cư – UN – Habitat (2005). Lý do lựa chọn sử dụng các tiêu chí của hai tổ chức này là vì đây là các tổ chức có uy tín và có rất nhiều công trình nghiên cứu có giá trị về lĩnh vực nhà ở đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam và các quốc gia có đặc điểm tương tự Việt Nam. 4 tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của hộ gia đình Việt Nam theo Ngân hàng Thế giới (2015): Ưu tiên 1: Khả năng chi trả, cho biết một người hoặc một hộ gia đình có thể trả bao nhiêu tiền cho nhà ở. Nhà ở tự xây là cách linh hoạt nhất để giải quyết vấn đề về khả năng chi trả cho hộ gia đình, có thể bắt đầu với căn nhà cốt lõi cơ bản nhất và nâng cấp chất lượng dần dần, mở rộng diện tích tương ứng với khả năng tiết kiệm và thu nhập cũng như nhu cầu ở theo thời gian. 42 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 Ưu tiên 2: Khả năng tiếp cận, điều này rất quan trọng trong việc tạo thêm thu nhập do đó ảnh hưởng ngay đến phúc lợi xã hội của gia đình và khả năng thanh toán nhà. Ưu tiên về vị trí này bao gồm tính kết nối của gia đình với các công việc ở gần đó cũng như cơ hội kinh doanh thành công tại nhà. Các yếu tố quan trọng với tính kết nối là khoảng cách đến các quận thương mại và việc làm, tiếp cận với giao thông công cộng và nhà mặt phố để có các cơ hội kinh doanh. Ưu tiên 3: An ninh, liên quan đến mức độ an toàn của hộ gia đình đối với các vấn đề trộm cắp hay các loại hình tội phạm khác. Ưu tiên 4: Phù hợp để sinh sống, là khả năng tiếp cận đến các tiện nghi xã hội như giáo dục (trường học, nhà trẻ), các cơ sở y tế (bệnh viện, phòng khám) và các cơ sở văn hóa xã hội (công viên, khu vui chơi giải trí). Các tiêu chí chọn nhà của người thu nhập thấp theo UN – Habitat (2015): có sự khác nhau giữa thứ tự ưu tiên của các tiêu chí chọn nhà giữa người nghèo và người giàu. Người giàu chú ý nhiều hơn đến địa vị, sự thoải mái, thiết kế, tiện lợi, giá trị tiềm năng khi bán lại. Còn người nghèo quan tâm nhiều đến các tiêu chí sau: Thứ nhất, vị trí: Nhà ở gần với việc làm và cơ hội kiếm sống là yếu tố chủ chốt khi người nghèo lựa chọn nơi sinh sống. Sống ở gần các khu chợ, nhà máy, khu buôn bán, bến trung chuyển và địa điểm xây dựng đồng nghĩa với thu nhập cao hơn, nhiều cơ hội kiếm sống hơn và chi phí đi lại thấp hơn. Nhiều chương trình nhà ở thất bại trong việc thu hút và níu giữ người nghèo vì chúng được xây dựng quá xa trung tâm thành phố, các khu công nghiệp, trường học, bệnh viện chuyên khoa và các dịch vụ xã hội. Đó là lý do tại sao những khu ổ chuột trong lòng thành phố được ưa chuộng hơn bất chấp đông đúc hay bất ổn thế nào. Thứ hai, không gian làm việc: Đối với người nghèo, nhà ở không chỉ là không gian sống mà còn là nơi diễn ra các hoạt động mang lại thu nhập bao gồm may quần áo, sản xuất thủ công, nấu ăn để bán tại các quầy thực phẩm ở chợ, hay xe chở hàng rong, cửa hàng sửa chữa, sản xuất nhỏ, cửa hàng bán đồ gia dụng, cửa hàng chăm sóc sắc đẹp, giặt là, làm bánh, nhà hàng, quán rượu và phòng cho thuê. Nhà có tầng trệt luôn đem đến sự linh hoạt lớn cho việc kết hợp giữa các hoạt động sinh hoạt hàng ngày và kiếm tiền. Đây là lý do vì sao căn hộ tại các nhà cao tầng thường làm mất cơ hội kiếm tiền của người nghèo do thiếu không gian cho các hoạt động nêu trên. Thứ ba, các hệ thống hỗ trợ cộng đồng: Những hộ gia đình ở các khu ổ chuột sống dựa vào mạng lưới bạn bè và hàng xóm trong sự đùm bọc và giúp đỡ lẫn nhau không chỉ trong những trường hợp khẩn cấp. Những hệ thống hỗ trợ dựa trên cộng đồng và mạng lưới phức hợp các mối quan hệ cộng đồng này mang lại sự tiếp cận không chính thức tới nguồn điện, người trông trẻ, giúp tìm việc làm, thông tin và nguồn tín dụng trong những trường hợp khẩn cấp và giúp sửa chữa bất kỳ thứ gì hỏng hóc. Dễ hiểu tại sao người nghèo không thể tồn tại khi bị cô lập trong các căn hộ tại các tòa nhà chọc trời ven thành phố và họ phải quay lại chỗ cũ. Thứ tư, chi phí: Các chuyên gia tài chính nhà ở giả định mức chi trả khoảng 25 – 30% trên tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở là chấp nhận được đối với một hộ gia đình. Tuy nhiên, đây là mức thích hợp với hộ gia đình có thu nhập trung bình và không áp dụng đối với các hộ nghèo. Các hộ nghèo dành phần lớn thu nhập cho các khoản chi thiết yếu như thực phẩm, chăm sóc sức khỏe, đi lại và trong trường hợp khẩn cấp. Ngay cả nhà cho thuê giá rẻ cũng thường đòi hỏi một khoản đặt cọc đáng kể vượt 43 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 ngoài khả năng của người nghèo. Hộ gia đình càng nghèo càng ít khả năng chi trả cho nhà ở và trích phần trăm từ thu nhập hàng tháng của họ. Đó là lý do tại sao các lều lán được dựng lên và hoàn thiện dần tại các khu ổ chuột mới là kiểu nhà ở phù hợp hơn cả đối với các hộ nghèo – ngôi nhà cho phép họ từng bước gây dựng nền tảng kinh tế. 3. Phương pháp nghiên cứu Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp phân tích tình huống. Thông tin sử dụng gồm thông tin thứ cấp được thu thập từ số liệu thống kê của Ủy Ban Nhân Dân (UBND) xã Vĩnh Lộc A, các trang báo có uy tín, trang web của UBND huyện Bình Chánh và các cơ quan có liên quan, các văn bản pháp luật liên quan. Thông tin sơ cấp thu thập thông qua khảo sát, phỏng vấn sâu những đối tượng liên quan. Khảo sát bằng bảng câu hỏi 120 hộ dân đang sinh sống ở những căn nhà phi chính thức trên địa bàn xã Vĩnh Lộc A. Xã Vĩnh Lộc Abao gồm 6 ấp (ấp 1, 2, 3, 4, 5, 6), mỗi ấp khảo sát 20 hộ gia đình, phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Cách thức khảo sát: mỗi ấp xác định 4 – 5 khu vực, mỗi khu vực khảo sát 4 – 5 hộ gia đình, tác giả đến từng nhà trò chuyện vào hỏi những thông tin ban đầu, nếu xác định đây đúng là hộ gia đình sống trong căn nhà phi chính thức của mình sẽ bắt đầu khảo sát, những trường hợp không phải như: đang ở thuê, ở nhờ nhà người thân, nhà đã có giấy tờ hợp pháp… sẽ không khảo sát. Quá trình khảo sát tiến hành đến khi nào đủ số lượng phiếu khảo sát hợp lệ là 120 thì dừng lại. Trong mỗi khu vực đến khảo sát sẽ chọn một hộ gia đình để phỏng vấn sâu, quá trình phỏng vấn sâu được thực hiện đến khi nào cảm thấy câu trả lời của các hộ gia đình không còn cung cấp thông tin gì mới nữa, kết quả tác giả khảo sát được 12 hộ gia đình đang ở trong những căn nhà phi chính thức của mình, có người thì mua nhà đã xây sẵn, có người thì mua đất và tự xây dựng dần. Bên cạnh đó tác giả tiến hành phỏng vấn sâu 5 chủ thầu xây dựng và 6 cò đất, vẫn là nguyên tắc phỏng vấn đến khi nào không còn tìm được thông tin gì mới nữa thì dừng lại. Trong nguồn lực của mình, tác giả chỉ có thể tiếp cận và phỏng vấn sâu 2 cán bộ quản lý tại khu vực xã Vĩnh Lộc A về các vấn đề liên quan đến nhà ở phi chính thức, thông tin cá nhân của những người được phỏng vấn sâu được yêu cầu giữ kín. 4. Thực trạng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh Xã Vĩnh Lộc A nằm gần 2 khu công nghiệp lớn đó là khu công nghiệp Vĩnh Lộc và khu công nghiệp Tân Bình nơi thu hút rất nhiều lao động, tuy nhiên các khu công nghiệp này lại không có chỗ ở cho công nhân từ đó phát sinh nhu cầu nhà ở rất lớn ở khu vực vùng ven như xã Vĩnh Lộc A. Công nhân, những người lao động nhập cư phần lớn thuộc 2 nhóm thu nhập thấp nhất nên nhà phi chính thức là lựa chọn phổ biến của họ. Phần lớn nhà phi chính thức ở Vĩnh Lộc A đều là nhà tự xây và nâng cấp dần qua rất nhiều lần. Hình 1. Tình trạng căn nhà phi chính thức từ lúc mới mua đến nay Nguồn: Tác giả khảo sát Những hộ sống trong những căn nhà phi chính thức đó được công nhận và sinh hoạt 44 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 cộng đồng như những người dân chính thức, họ được cấp giấp tạm trú, trên giấy này mục địa chỉ được ghi là “nhà không số” lý do “nhà chưa hợp pháp”, được sinh hoạt tổ dân phố, được cấp giấy chứng nhận gia đình văn hóa, vẫn phải đóng góp các khoản thu của ấp, xã… Nhìn chung, họ được chính quyền địa phương và người dân công nhận và hầu như có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ như một người sinh sống chính thức. Những căn nhà phi chính thức diện tích trung bình khoảng 45-70 m2 đất và thường có gác, diện tích này phù hợp với những hộ gia đình từ 3-5 người. Đa phần người dân mới đến sinh sống ở đây không lâu, chủ yếu là những người lao động nhập cư nghèo làm việc ở gần khu vực này hoặc có người thân bạn bè đang sinh sống ở đây giới thiệu họ tiếp cận với nhà phi chính thức. Hình 2. Thời gian sinh sống và phương pháp tiếp cận nhà phi chính thức của người dân Nguồn: Tác giả khảo sát Phần lớn người dân đều biết đến chính sách nhà ở xã hội nhưng không mấy quan tâm. Lý do được người dân đưa ra là họ không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội vì không đủ tiền để đặt cọc ban đầu, không đủ điều kiện vay ngân hàng do không chứng minh được thu nhập, không tài sản thế chấp, không thuộc diện vay ưu đãi, sợ gánh nặng trả nợ, không thích nhà chung cư. Ngoài ra còn những lý do khác như số lượng nhà ở còn quá ít so với nhu cầu, thiếu thông tin đến người dân, không phù hợp với đối tượng thu nhập phi chính thức. Hình 3. Mức độ quan tâm đến nhà ở xã hội của người dân sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A Nguồn: Tác giả khảo sát 5. Sự phù hợp của nhà phi chính thức đối với những người thu nhập thấp 5.1. Tiêu chí 1 – Khả năng chi trả: Nhà phi chính thức đáp ứng tốt nhất tiêu chí “phù hợp với khả năng chi trả” của những người thu nhập thấp. Tính đến thời điểm 01/2018, chi phí để có được một căn nhà phi chính thức là 600 triệu/ căn (diện tích đất 50m2, 1 gác giả, vách bằng tôn, tường xây 2m, sàn nhà lót gạch, thiết bị vệ sinh tối thiểu, nhà trong hẻm trải đá ngang 3m), tương đương 6 triệu/m2 sàn, trong khi đó giá nhà ở xã hội theo Ngân hàng Thế giới (2015) từ 12-14 triệu/m2 sàn, điều này cho thấy giá nhà phi chính thức thấp hơn rất nhiều so với nhà chính thức. Cộng thêm nhà phi chính thức là những nhà tự xây dựng dần dần nên rất linh hoạt và phù hợp khả năng tiết kiệm tích lũy hoặc vay mượn của người thu nhập thấp. Hình 4. Nguồn tài chính dùng để mua nhà của hộ gia đình ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A Nguồn: Tác giả khảo sát 45 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 Nguồn tài chính để mua nhà phi chính thức chủ yếu đến từ tích góp của bản thân chủ nhà và vay mượn gia đình, bạn bè. Trước tiên nhà phi chính thức giải quyết được nhu cầu về chỗ ở (khi mua nhà xã hội rủi ro chủ thầu giao nhà trễ hẹn rất cao), khi để dành hoặc vay được một khoản nho nhỏ họ sẽ sửa chữa nâng cấp nhà từ từ nhờ đó họ có thể chủ động kiểm soát được ngân sách và tính linh hoạt rất cao. Bên cạnh đó, có thể kể đến một lý do mà nhà phi chính thức được lựa chọn đó là những lợi ích tài chính lớn mà chủ nhà có thể thu được khi giá đất khu vực ngoại thành tăng nhanh cộng thêm những chính sách hợp thức hóa nhà phi chính thức của Chính phủ. 5.2. Tiêu chí 2 – Khả năng tiếp cận: Nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc Ađáp ứng tốt tiêu chí “khả năng tiếp cận”. UN – Habitat (2005) có nêu rõ vị trí nhà ở là vô cùng quan trọng đối với người nghèo, họ cần ở càng gần cơ hội kiếm tiền càng tốt, việc ở gần nơi có cơ hội công việc có ý nghĩa hơn là chất lượng nhà ở. Xã Vĩnh Lộc A tiếp giáp với KCN Vĩnh Lộc và gần KCN Tân Bình, không những thế khu vực này tập trung rất nhiều cơ sở kinh doanh nhỏ lẻ, đây là nơi cung cấp việc làm phong phú, đặc biệt cho người thu nhập thấp. Hình 5. Khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc của những người ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A Nguồn: Tác giả khảo sát Theo kết quả khảo sát, đa phần người dân làm việc gần khu vực mình sống và đây là tiêu chí quan trọng trong chọn nhà với mức điểm là 4,17/5, kết quả này thống nhất với nghiên cứu của ALMEC Corporation (2004) người dân có xu hướng ở gần nơi mình làm việc, học tập, khoảng cách trung bình khoảng 5-7 km, đồng thời cũng phù hợp với kết quả nghiên cứu của Đại học Giao Thông Vận Tải TP.HCM (2014) về chiều dài trung bình của các chuyến đi là 4,7 km. Theo đánh giá chung của người dân, việc đi đến chỗ làm tương đối thuận tiện, các khu nhà phi chính thức đều có hệ thống đường nội bộ do người dân tự làm rộng từ 3 – 6m, đổ đá hoặc bê tông kết nối với các trục đường chính của xã đều được tráng nhựa hoặc bê tông. Hiện nay, xã đang thực hiện chương trình xây dựng nông thôn mới trong đó tập trung nhiều vào phát triển hạ tầng giao thông nên rất nhiều con đường, hệ thống cống thoát nước được xây dựng, nâng cấp giúp cho việc kết nối giao thông đi lại càng dễ dàng, nhanh chóng hơn. Điểm trung bình cho mức độ hài lòng đối với hệ thống giao thông hạ tầng là 3,82/5 thể hiện người dân khá hài lòng về giao thông khu vực mình đang sống. Một điều đáng lưu ý nữa của “khả năng tiếp cận” đó là khả năng kinh doanh tại gia, rất nhiều hộ gia đình sống trong nhà phi chính thức tận dụng căn nhà của mình cho các hoạt động kinh doanh tại nhà, những căn nhà gần mặt tiền đường hay trong những khu dân cư đã tương đối đông đúc có thể tận dụng tầng trệt để mua bán kinh doanh như bán tạp hóa, cà phê, thực phẩm,… nhờ vị trí gần KCN và khu vực sản xuất vệ tinh, rất nhiều hộ dân tận dụng nhà mình vừa để ở vừa sản xuất, gia công hàng hóa như gia công quần áo, giày dép, làm xưởng cơ khí, xưởng sản xuất nhỏ, bán nước, bán tạp hóa,… tạo thêm được thu nhập cho gia đình. 46 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 5.3. Tiêu chí 3 – Mức độ an ninh: Theo đánh giá của người dân mức độ an ninh ở khu vực phi chính thức không thua kém gì so với khu vực chính thức, qua khảo sát, điểm số của tiêu chí này tương đối cao 3,97/5 thể hiện người dân khá hài lòng về mức độ an ninh ở đây. Những khu nhà phi chính thức nằm đang xen, được người dân và chính quyền nơi đây công nhận giống như những khu nhà chính thức. Trừ việc không có giấy tờ hợp pháp cho căn nhà, an ninh cũng như tất cả các tiện ích và dịch vụ công cộng khác gần như không có sự phân biệt đối xử giữa người sống ở nhà chính thức và phi chính thức. Những người dân sống ở những căn nhà phi chính thức vẫn tham gia sinh hoạt tổ dân phố, dân phòng, chịu sự quản lý của công an khu vực, tham gia các phong trào của phường xã như xây dựng gia đình văn hóa, khu phố văn minh sạch đẹp…, họ không bị loại khỏi vòng pháp luật. 5.4. Tiêu chí 4 – Khả năng phù hợp để sống: Qua kết quả khảo sát, tổng điểm trung bình của các tiêu chí là 3,65/5 thể hiện người dân cảm thấy hài lòng với điều kiện sống ở đây, đa phần những người phỏng vấn sâu cũng cho biết họ hài lòng với môi trường sống hiện tại và không có ý định chuyển đi sống ở nơi khác. Hình 6. Mức độ hài lòng của những người sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A Nguồn: Tác giả khảo sát Những người sống ở nhà phi chính thức vẫn được làm thủ tục đăng ký tạm trú từ đó có thể sử dụng các dịch vụ giáo dục, y tế của địa phương, được sử dụng điện lưới quốc gia,… một số dịch vụ tiện ích khác như hệ thống thu gom xử lý rác thải cũng đã có tư nhân cung cấp. Hệ thống hỗ trợ cộng đồng ở đây rất tốt, họ thường trò chuyện, thông tin, hỗ trợ giúp đỡ nhau trong công việc, cùng hợp tác giải quyết các vấn đề chung nơi cư trú,… phần lớn trong số họ khi mới tiếp cận nhà phi chính thức đều trong tình trạng nghèo nàn, kinh tế khó khăn, tuy nhiên sau vài năm họ đã có kinh tế ổn định hơn nhờ có “an cư lạc nghiệp”, điều này được ủng hộ bởi Huỳnh Thế Du & Richard (2015) mức độ tương tác hàng xóm ở những khu vực tự phát cao hơn nhiều so với những nơi còn lại, càng trò chuyện với láng giềng nhiều mức độ thõa mãn cuộc sống càng cao. Nhìn chung, tiện nghi cuộc sống của những gia đình phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A không thua kém gì so với khu vực chính thức. 6. Kết luận và kiến nghị Bài nghiên cứu cho thấy người dân lựa chọn nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A vì nó đáp ứng tốt các tiêu chí chọn nhà của họ, đa phần họ là những người thu nhập thấp, các tiêu chí chọn nhà rất khác so với nhóm thu nhập trung bình cao, có những tiêu chí nhà phi chính thức đáp ứng tốt hơn nhà chính thức như khả năng chi trả, khả năng kinh doanh tại nhà, sự liên kết và hỗ trợ cộng đồng, còn đa phần các tiêu chí khác nhà phi chính thức không thua kém gì so với nhà chính thức. Người thu nhập thấp tìm đến nhà phi chính thức chủ yếu để giải quyết nhu cầu thực về nhà ở vì đây là lựa chọn tốt nhất của họ. Không những thế nhà phi chính thức còn thu hút cả những người thu nhập trung bình, bằng chứng là 30% số người sống trong khu nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A được khảo sát có thu nhập ở mức trung bình khá. 47 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 Nhà phi chính thức đã phát triển ở quy mô và số lượng lớn và đã hòa nhập tốt với khu vực chính thức. Cụ thể những hộ dân sống trong những nhà phi chính chức được chính quyền cấp giấp tạm trú, làm hợp đồng mua điện, có đồng hồ điện riêng, được tham gia họp tổ dân phố, tham gia bầu cử tổ trưởng tổ, trưởng ấp, tham gia sinh hoạt hội phụ nữ, được cấp giấy chứng nhận gia đình văn hóa,… Nhà phi chính thức đang đảm nhận tốt vai trò xã hội trong việc giải quyết nhà ở cho bộ phận người thu nhập thấp. Hiện nay, xử lý vấn đề nhà ở phi chính thức đặt ra rất nhiều khó khăn cho các cơ quan chính quyền trong việc cân đối giữa những giá trị xã hội mà nhà phi chính thức mang lại và tính thượng tôn pháp luật. Khi nghiên cứu kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới trong việc giải quyết vấn đề nhà ở phi chính thức, tác giả đúc kết thành bảy nhóm giải pháp sau: Thứ nhất, đảm bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ; Thứ hai, trục xuất thu hồi đất, cưỡng chế di dời những khu nhà phi chính thức; Thứ ba, tái định cư các hộ gia đình sinh sống ở nhà phi chính thức; Thứ tư, Chính phủ xây dựng nhà ở công để cung cấp nhà ở thay thế cho nhà phi chính thức; Thứ năm, chia sẻ đất đai giữa cộng đồng người nghèo và chủ sở hữu đất tư nhân hoặc Chính phủ; Thứ sáu, giải pháp mặt bằng và dịch vụ, Nhà nước cấp đất chia lô cùng với các dịch vụ cơ bản theo quy hoạch nhưng để người dân tự xây nhà trên mảnh đất được chia; Thứ bảy, phát triển và thực hiện các chiến lược nhà ở cho người nghèo trong toàn thành phố. Ngoài ra, Ngân hàng thế giới (2015) cũng đưa ra một số kiến nghị cho việc phát triển nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam. Đối với những căn nhà đã xây dựng, Nhà nước nên đầu tư nâng cấp khu dân cư và hỗ trợ người dân cải thiện căn nhà, cụ thể nhà nước nâng cấp cơ sở hạ tầng, hỗ trợ cho người dân tiếp cận tài chính vi mô và kỹ thuật xây nhà. Bên cạnh đó, Nhà nước nên xây dựng các chương trình “nhà ở cơ bản” ban đầu, theo đó Nhà nước thu hồi đất và xây dựng các căn hộ cơ bản ban đầu đảm bảo chỗ ở cho người dân sau đó bán hoặc cho thuê, người dân vào ở sẽ tiếp tục xây cất mở rộng theo yêu cầu và khả năng của mình. Sau khi tham khảo những kinh nghiệm giải quyết nhà phi chính thức của các quốc gia kết hợp với thực trạng, đặc điểm kinh tế xã hội của Việt Nam, tác giả nhận thấy phương án “đảm bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ” là phù hợp nhất trong trường hợp nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A hiện nay vì nó mang lại lợi ích tốt nhất cho các bên liên quan: giải quyết được vấn đề nhà ở cho người nghèo, hạn chế tổn thất vô ích cho xã hội vì không phải cưỡng chế tháo dỡ, tiết kiệm ngân sách Nhà nước trong việc xây dựng nơi ở cho người thu nhập thấp. Theo UN – Habitat (2005) giải pháp trên là lựa chọn phù hợp và tốt nhất trong rất nhiều trường hợp và là giải pháp nên cân nhắc đầu tiên. Cách làm này cũng được Ngân hàng Thế giới (2015) đề cập đến trong những giải pháp khuyến nghị phát triển nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam và được củng cố trong kết quả nghiên cứu của Huỳnh Thế Du & Richard (2015): Nhà nước can thiệp vào nâng cấp cơ sở hạ tầng ở những khu phát triển tự phát mang lại mức độ thỏa mãn cuộc sống cho người dân không thua kém gì so với những khu đã quy hoạch ngay từ đầu. Tuy nhiên cũng cần hết sức thận trọng và phải có những quy hoạch hết sức cụ thể, các biện pháp, công cụ thực hiện linh hoạt và sáng tạo nếu không sẽ có thể tạo nên một phong trào xây dựng nhà phi chính thức tràn lan bất chấp các quy định của Chính phủ, phá hủy quy hoạch tổng thể của địa phương. Cụ thể, Nhà nước sẽ xây dựng các quy hoạch dài hạn một cách chi tiết, đối với khu vực được quy hoạch là khu dân cư, Nhà nước cho hợp 48 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 thức hóa giấy tờ sở hữu đối với những căn nhà phi chính thức đã tồn tại, thu phí xây dựng đối với những căn nhà xây mới bằng với mức phí phi chính thức hiện nay, phối hợp với người dân cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng tại nơi đó theo hình thức hợp tác và góp vốn đối ứng giữa Nhà nước và nhân dân, Nhà nước giữ vai trò phát động quản lý, người dân bàn bạc, thiết kế và thi công. Đối với khu vực quy hoạch các công trình công cộng nhà nước cấp giấy sở hữu có thời hạn theo quy hoạch (giấy thuê đất) và quy định rõ mức giá đền bù cụ thể sau này. Tài liệu tham khảo Tiếng Anh: Boothroyd, Peter and Pham Xuan Nam. (2000). Socioeconomic Renovation in Viet Nam - The Origin, Evolution and Impact of Doi Moi. Ahsan and Reazul. (2010). Informal Housing and Approaches towards the Low-income Society in Developing Countries. Tiếng Việt: ALMEC Corporation. (2004). Quy hoạch tổng thể và nghiên cứu khả thi về giao thông vận tải đô thị khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (HOUSTRANS 2004). Bộ Nhà ở và Xây dựng, Sở An cư và Phát triển quốc gia (Sevanatha). (1991). Shelter in Sri Lanka 1978 – 1991. CBRE Việt Nam. (2011). Dự báo Táo bạo 2011. Truy cập ngày 21/12/2015 tại địa chỉ http://www. cbrevietnam.com/wp-content/uploads/2011/08/FF-2011-FINAL-VN.pdf. Đại học Giao Thông Vận Tải TP.HCM. (2014). Báo cáo kết quả điều tra hộ gia đình dọc tuyến tàu điện ngầm số 2. Đặng Nguyên Anh. (2004). Di dân và đô thị hóa bền vững ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Hội thảo quốc tế: Giảm nghèo, di dân – đô thị hóa: Trường hợp Thành phố Hồ Chí Minh trong tầm nhìn so sánh. Báo cáo khoa học phiên họp I và II. Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Viện Khoa học Xã hội vùng Nam Bộ, Thành phố Hồ Chí Minh. Huỳnh Thế Du. (2013). Nghịch lý nhà ở Việt Nam. Thời Báo Kinh tế Sài Gòn. Huỳnh Thế Du and Richard B. Peiser. (2015). Phát triển đô thị từ tự phát đến chính thức và chất lượng cuộc sống, trường hợp TP. HCM. Applied Research Quality Life. DOI 10.1007/s11482-015-9442-7. Liên minh Quyền nhà ở châu Á (ACHR). (2003). Người nghèo ứng phó với cưỡng chế di dời ra sao. Số đặc biệt bản tin thư của ACHR, (15). Ngân hàng Thế giới. (1999). Việt Nam – Tấn công nghèo đói. Hội thảo quốc tế: Giảm nghèo, di dân – đô thị hóa: Trường hợp Thành phố Hồ Chí Minh trong tầm nhìn so sánh. Báo cáo khoa học phiên họp I và II. Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Viện Khoa học Xã hội vùng Nam Bộ, Thành phố Hồ Chí Minh. Ngân hàng Thế giới. (2015). Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam: Con đường phía trước. Ngân hàng Thế giới. (2014). Báo cáo đánh giá kết quả của Nghiên cứu về nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ. 49 Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018 Nguyễn Hữu Minh và Nguyễn Xuân Mai. (2004). Đô thị hóa và nghèo khổ đô thị ở Việt Nam: Một số đặc điểm cơ bản. Hội thảo quốc tế: Giảm nghèo, di dân – đô thị hóa: Trường hợp Thành phố Hồ Chí Minh trong tầm nhìn so sánh. Báo cáo khoa học phiên họp I và II. Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Viện Khoa học Xã hội vùng Nam Bộ, Thành phố Hồ Chí Minh. Peter Lloyd. (1979). Những khu nhà ổ chuột của sự hy vọng? Những thị trấn ổ chuột của thế giới thứ ba. NXB Manchester University Press. Tổ chức nghiên cứu hành động Ahmedabad (ASAG). (1998). Nhà ở và Định cư. Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD). (2001), Informal Settlements. truy cập ngày 10/11/2016 tại địa chỉ https://stats.oecd.org/glossary/detail.asp?ID=1351 Tổng vụ Định cư, Bộ Công chính Indonesia hợp tác cùng Chính quyền địa phương Kotamadya Surabaya. (1991). Những Kampung xanh sạch tại Surabaya: Chương trình cải thiện Kampung nhằm hỗ trợ nhà ở cho người dân. Trần Thái Ngọc Thành. (2004). Các nhân tố ảnh hưởng đến việc cải thiện nhà ở của người dân TP. Hồ Chí Minh trong quá trình đô thị hóa. Hội thảo quốc tế: Giảm nghèo, di dân – đô thị hóa: Trường hợp Thành phố Hồ Chí Minh trong tầm nhìn so sánh. Báo cáo khoa học phiên họp I và II. Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Viện Khoa học Xã hội vùng Nam Bộ, Thành phố Hồ Chí Minh. Trung tâm Quyền nhà ở và Trục xuất (COHRE). (2006). Điều tra toàn cầu về cưỡng bức di dời, sự vi phạm nhân quyền. Bản dự thảo. UBND Huyện Bình Chánh. (2013). Giới thiệu xã Vĩnh Lộc A. Website Huyện Bình Chánh, truy cập ngày 15/11/2015 tại địa chỉ http://binhchanh.hochiminhcity.gov.vn/gioithieu/Pages/vinh-loc-a. aspx. UBND Huyện Bình Chánh. (2014). Tình hình Kinh tế - Xã hội năm 2013. Website Huyện Bình Chánh, truy cập ngày 15/11/2015 tại địa chỉ http://binhchanh.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/ tintuc/Lists/Posts/Post.aspx?List=43cc31f0-7871-4326-83d2-11fceebc16ea&ID=1685&Web= 914d7bf3-7db3-45a9-8171-246d27cf1f24. UN-HABITAT, UNESCAP. (2005). Hướng dẫn nhanh cho những nhà hoạch định chính sách: Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố châu Á. 50

Tài liệu liên quan